Welche Nutzen hat das Erbbaurecht?
Ein Grundstück mit Erbbaurecht zu erwerben lohnt sich für diejenigen, die wenig oder gar kein Eigenkapital besitzen.
- In diesem Fall ist es nämlich lediglich notwendig, die Immobilie oder den Hausbau zu finanzieren; das Grundstück wird entsprechend angemietet.
- Dadurch wird auch die Baufinanzierung günstiger, da der Darlehensbetrag nicht mehr so hoch sein muss.
Günstiger bauen dank Erbbaurecht!
Bild: @AAS via Twenty20
Viele machen von dieser Möglichkeit auch Gebrauch, um die Immobilie anschließend weiterzuvermieten oder sogar zu verkaufen. Für die Besitzer eines Grundstücks ist der Erbbauzins wiederum eine gute Einnahmequelle. Vor allem wer ein Grundstück geerbt hat und somit selbst dafür kein oder nur wenig Geld investiert hat, profitiert von der Vermietung.
Wie hoch ist der Erbbauzins?
Gesetzlich gibt es keinerlei Vorschrift, was die Höhe des Zinses betrifft. Dieser kann somit frei vereinbart werden, liegt in der Regel jedoch zwischen 3 % und 5 % des Grundstückswerts und wird jährlich erbracht. Die Verträge verfügen zudem über eine Wertsicherungsklausel.
- Diese besagt, dass der Erbbauzins ( siehe Erklärung im Interhyp Lexikon zum Begriff Erbbauzins ) anhand der wirtschaftlichen Verhältnisse angepasst werden kann.
- Für den Mieter des Grundstücks hat dies den Vorteil, dass er bei unvorhersehbaren Veränderungen seiner finanziellen Situation dennoch die Möglichkeit hat, den Zins zu zahlen.
- Aber auch für den Besitzer des Grundstücks gestaltet sich hierbei der Vorteil, dass sich der Zins im Laufe der Jahre erhöhen kann. Bezüglich der Höhe orientiert man sich für gewöhnlich an dem Verbraucherpreisindex.
Besteht beim Erbbaurecht ein Mitspracherecht?
Da die Immobilie komplett vom Erbbaurechtsnehmer finanziert wird, sind viele der Annahme, dass der Grundstücksbesitzer keinerlei Mitspracherecht besitzt. Dies ist jedoch falsch. Es gibt eine Vielzahl an Dingen, bei denen auch der Besitzer des Grundstücks ein Veto einlegen darf.
Dessen Entscheidung muss jedoch begründet sein. In vielen Fällen werden sich Grundstücksbesitzer sowie Erbbaurechtsnehmer nicht einig und die Streitigkeit endet vor Gericht. Das Mitspracherecht bezieht sich beispielsweise auf eine Weitervermietung der Immobilie, den Anbau oder Umbau des Gebäudes sowie andere Veränderungen an dem Gebäude, die auch das Grundstück betreffen. Es empfiehlt sich somit bereits vertraglich unterschiedliche Dinge und ein eventuelles Mitspracherecht im Vorfeld festzulegen.
Welche Vor- und Nachteile hat das Erbbaurecht?
Während einige Personen eine Immobilie nur mittels Erbbaurecht kaufen oder bauen lassen wollen, kommt diese Art der Grundstücksanmietung für andere nicht infrage. Der Grund dafür ist, dass das Erbrecht auch einige Nachteile mit sich bringt.
Vorteile
Ein Vorteil beim Erbbaurecht ist, dass der Kaufpreis für das Grundstück im Vorfeld vereinbart werden kann. Auch die Laufzeit ist flexibel wählbar und liegt meist zwischen 50 und 100 Jahren. Ebenfalls positiv sind die niedrigen Nebenkosten und auch der Kaufpreis der Immobilie ist aufgrund der Anmietung des Grundstücks häufig geringer. Teilweise kann es sogar einfacher sein ein Grundstück auf diese Weise zu erwerben oder bauen zu lassen, da mehr Menschen daran interessiert sind ihr Grundstück zu vermieten als es zu verkaufen.
Nachteile
Veränderungen an der Immobilie bedürfen der Zustimmung des Grundstückseigentümers. Trotz des zu Beginn geringen Preises kann der Erbbauzins zudem alle drei Jahre erhöht werden. Beim Ablauf des Vertrags kann es zu einem Verlust der Immobilie kommen, es sei denn der Besitzer zeigt sich kulant. Es gibt daneben auch eine Vielzahl an weiteren Regelungen und Bedingungen für die Baufinanzierung.
Mit welchen Kosten ist das Erbbaurecht verbunden?
Zunächst einmal gibt es natürlich den Erbbauzins, der für die Anmietung des Grundstücks erbracht werden muss. Weiterhin entstehen Kosten für Versicherungen. Wichtig ist eine Gebäudeversicherung. Diese deckt nämlich auch eventuelle Schäden am Grundstück ab, sollte es beispielsweise zu einem unverschuldeten Wasserschaden kommen. Weiterhin gibt es natürlich beim Bau einer Immobilie Erschließungskosten für den Neubau.
Auch eine Grundsteuer muss an die Stadt entrichtet werden. Zuletzt werden noch Kosten für die Instandhaltung des Gebäudes und des Grundstücks notwendig. Die finanzielle Belastung sollte somit im Vorfeld eingeplant werden. Für gewöhnlich lassen sich keine dieser Kosten eliminieren. Sie variieren nur je nach Größe und Zustand der Immobilie. Der Erbbaurechtsnehmer ist nämlich auch dazu verpflichtet, die Immobilie in einem guten Zustand zu halten und sich entsprechend gegen mögliche Schäden abzusichern.
Wie lange wird der Erbbauzins gezahlt?
Das Erbbaurecht und somit auch der Zins verfallen, wenn die vereinbarte Dauer überschritten wurde oder es zu einem Heimfall kommt. In beiden Fällen besteht die Pflicht des Grundstückseigentümers, den Erbbaurechtnehmer für die Immobilie zu entschädigen.
Bei Vererbung, Verkauf, einer Übertragung oder einer Vermietung erlischt das Erbbaurecht nicht. Nach Ablauf der vereinbarten Dauer wird der Besitz der Immobilie automatisch an den Grundstücksinhaber übergeben.
Die Laufzeit beginnt zudem bei einer Übertragung des Erbbauvertrags von neu. Beim Heimfall handelt es sich um Verstöße des Vertrags oder um einen Ausfall der Zahlungen für einen Zeitraum von mindestens zwei Jahren. In solch einem Fall ist der Besitzer des Grundstücks berechtigt den Vertrag aufzulösen. Er muss dem Erbbaurechtnehmer dennoch eine Entschädigung zahlen, die zuvor vertraglich festgeschrieben wurde.
Wie oft ist eine Erhöhung des Erbbauzinses gestattet?
Das Erbbaurechtsgesetz besagt, dass es dem Erbbaurechtgeber gestattet ist, eine Anpassung des Zinses alle drei Jahre vorzunehmen. Dieser muss sich dabei an dem Verbraucherpreisindex orientieren. Bei einer Steigung des Index darf entsprechend auch der Zins erhöht werden.
Wichtig ist zudem, dass sich auch die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse verändert haben müssen, damit der Zins erhöht werden darf. Es ist zudem empfehlenswert, sich auch an den persönlichen wirtschaftlichen Verhältnissen des Erbbaurechtsnehmers zu orientieren. Eine Erhöhung macht nämlich nur dann Sinn, wenn der neue Zins auch vom Besitzer der Immobilie gezahlt werden kann.
Theoretisch ist auch eine Finanzierung über die Bank möglich. Jedoch fällt der Verkehrswert der Immobilie aufgrund des Erbbaus geringer aus. Für die Bank besteht somit ein höheres Finanzierungsrisiko, weshalb nicht jede Bank einer Finanzierung zustimmen wird. Generell müssen dafür einige Voraussetzungen vorliegen, wie beispielsweise eine Mindestdauer der Restlaufzeit. Viele Banken vergeben eine Finanzierung auch nur an Institution und nicht an Privatpersonen.